Bảng giá đất mới 2026 ảnh hưởng thế nào đến túi tiền của bạn?

Kể từ ngày 01/01/2026, khung giá đất chính thức bị bãi bỏ, thay thế bằng Bảng giá đất cập nhật hàng năm sát giá thị trường. Đây là thay đổi mang tính quan trọng nhất trong Luật Đất đai 2024, tác động trực tiếp đến mọi giao dịch bất động sản.

Chúng tôi sẽ phân tích chi tiết các loại chi phí sẽ thay đổi và cách nó đội giá nhà đất lên cao trong chu kỳ mới. Bài viết được tham khảo với tư cách là đại diện pháp lý tại Kiến Nam Law.

Những loại chi phí nào sẽ tăng từ năm 2026

Khi bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường (có thể tăng gấp 3-10 lần tùy khu vực), người dân và nhà đầu tư sẽ đối mặt với sự thay đổi của các loại thuế, phí sau:

Tiền sử dụng đất/Tiền thuê đất: Đây là chi phí tăng mạnh nhất. Áp dụng khi bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư) hoặc khi Nhà nước giao đất cho dự án.

Đây là khoản tiền bạn phải nộp cho Nhà nước khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất (ví dụ: từ đất trồng cây lâu năm, đất lúa sang đất ở hay còn gọi là đất thổ cư).

• Trước đây: Nhà nước áp dụng “Khung giá đất” cố định trong 5 năm, thường rất thấp (chỉ bằng 20-30% giá thực tế). Do đó, tiền thuế bạn nộp để lên thổ cư khá ít.
• Từ năm 2026: Bảng giá đất mới sẽ được cập nhật hàng năm và sát với giá thị trường.
• Dễ hiểu là: Nếu trước đây miếng đất của bạn Nhà nước định giá 10 triệu/m2, thì từ 2026 có thể vọt lên 40-50 triệu/m2. Khi đó, tiền thuế lên thổ cư sẽ tăng gấp nhiều lần.
• Lời khuyên: Nếu đang có kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất, bạn nên thực hiện ngay trong năm 2025 để tránh “cú sốc” tài chính này.

Thuế thu nhập cá nhân & Lệ phí trước bạ: Trước đây, nhiều người khai giá trên hợp đồng thấp để giảm thuế. Từ 2026, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn Bảng giá đất mới, cơ quan thuế sẽ tự động áp giá theo Bảng giá đất thị trường để thu thuế.

Đây là hai loại phí bạn phải nộp khi thực hiện giao dịch mua bán, sang tên bất động sản (Thuế TNCN 2% và Lệ phí trước bạ 0.5%).

• Trước đây: Thị trường tồn tại tình trạng “Hợp đồng hai giá”. Tức là bạn bán nhà 5 tỷ, nhưng chỉ khai trên hợp đồng công chứng 1 tỷ để nộp thuế ít đi. Cơ quan thuế thường lờ đi vì giá đó vẫn khớp với khung giá đất thấp của Nhà nước.
• Từ năm 2026: Khi Bảng giá đất đã sát giá thị trường (ví dụ Nhà nước định giá khu đó 4.5 tỷ), nếu bạn vẫn khai 1 tỷ, cơ quan thuế sẽ ngay lập tức bác bỏ và tự động áp mức giá 4.5 tỷ để tính thuế.
• Dễ hiểu là: Bạn không còn cách nào để “lách” thuế bằng việc khai thấp giá trị mua bán nữa. Tiền thuế nộp cho Nhà nước sẽ tính trên giá trị thực tế của căn nhà.

Phí bồi thường, giải phóng mặt bằng: Chi phí này tăng khiến Chủ đầu tư phải bỏ ra số tiền lớn hơn để có quỹ đất sạch.

Loại chi phí này ảnh hưởng trực tiếp đến các Chủ đầu tư dự án, nhưng cuối cùng người mua nhà sẽ là người “chịu” kết quả.

• Trước đây: Chủ đầu tư bồi thường cho người dân theo giá khung Nhà nước (thường thấp), nên chi phí đền bù giải tỏa mặt bằng không quá lớn.
• Từ năm 2026: Chủ đầu tư phải bồi thường theo giá sát thị trường. Người dân có đất bị thu hồi sẽ phấn khởi vì nhận được tiền đền bù cao hơn, nhưng Chủ đầu tư sẽ phải bỏ ra số vốn khổng lồ hơn để có được đất sạch.
• Dễ hiểu là: “Nguyên liệu đầu vào” (đất) tăng giá -> “Sản phẩm đầu ra” (căn hộ, nhà phố) bắt buộc phải tăng giá theo để đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp. Do đó, các dự án mở bán mới từ 2026 dự báo sẽ có mức giá rất cao.

Tóm lại: Việc áp dụng bảng giá đất mới là một bước tiến minh bạch, giúp người dân có đất bị thu hồi không bị thiệt thòi. Tuy nhiên, đối với người mua ở thực hoặc nhà đầu tư, nó tạo ra một áp lực tài chính lớn khi mọi loại thuế phí đều tăng theo.

So sánh chi phí trước và sau khi áp dụng bảng giá đất 2026

Dưới đây là bảng mô phỏng sự khác biệt về chi phí cho một lô đất có diện tích 100m² (Giả định giá thị trường là 50 triệu/m², bảng giá cũ là 10 triệu/m², bảng giá mới 2026 là 40 triệu/m²):

Lưu ý: Bài viết mang tính chất tham khảo dựa trên quy định mới của Luật Đất đai 2024. Để có con số chính xác cho từng thửa đất cụ thể, quý khách nên sử dụng dịch vụ Thẩm định giá của Vietory để có báo cáo chi tiết nhất.

Bảng giá đất chiếm trọng số bao nhiêu trong giá bán?

Trong cơ cấu giá thành của một dự án Bất động sản, chi phí về đất thường chiếm tỷ trọng rất lớn. Theo tính toán của các chuyên gia định giá tại Vietory:

• Đối với Căn hộ: Tiền sử dụng đất chiếm khoảng 20% – 30% giá bán.
• Đối với Nhà phố/Đất nền: Tiền sử dụng đất chiếm từ 50% – 70% giá bán.

Ước tính mức tăng giá nhà năm 2026: Khi tiền sử dụng đất tăng do bảng giá đất mới, cộng thêm chi phí vật liệu xây dựng và chi phí tài chính, Kiến Nam Law ước tính giá bán sơ cấp từ các Chủ đầu tư trong năm 2026 sẽ tăng tối thiểu từ 15% – 25% so với các dự án mở bán trước thời điểm này.

Lời khuyên pháp lý từ Kiến Nam Law

Trước biến động về chi phí đang cận kề, chúng tôi khuyến nghị quý khách hàng 2 việc cần làm ngay:

1. Hoàn tất thủ tục pháp lý trước hạn: Nếu bạn đang có đất nông nghiệp cần lên thổ cư, hoặc đang nợ tiền sử dụng đất, hãy tất toán ngay trong năm 2025 để được áp dụng mức giá cũ.
2. Ưu tiên mua dự án F1 đã đóng tiền sử dụng đất: Những dự án như Essensia Broadway hay Bcons Uni Valley mà Kiên Nam Land đang phân phối đều là những dự án đã hoàn thiện pháp lý và nghĩa vụ tài chính trước khi luật mới áp dụng. Đây chính là “vùng trũng” về giá cuối cùng mà bạn có thể sở hữu trước khi mặt bằng giá mới được thiết lập.

Năm 2026, bất động sản không dành cho người mơ mộng, nó dành cho những nhà đầu tư am hiểu luật chơi. Việc áp dụng Bảng giá đất sát giá thị trường từ năm 2026 là một bước tiến tất yếu để minh bạch hóa thị trường, bảo vệ quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi và triệt tiêu những bất cập về “Hợp đồng hai giá”

Kiến Nam Law – Bảo vệ tài sản của bạn bằng sự am hiểu luật pháp.

• Tư vấn trực tiếp: 093 586 86 69
• Website: www.kiennamland.vn
• Hệ sinh thái: Kiên Nam Land (Phân phối) – Kiến Nam Law (Pháp lý) – Vietory (Định giá).

Xem thêm: Kiên Nam Land 2026: Nâng tầm dịch vụ với hệ sinh thái vững chắc.