Thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2025 đang chứng kiến một nghịch lý: Trong khi nhiều nhà đầu tư vẫn đang chờ đợi đáy, thì mặt bằng giá sơ cấp tại TP.HCM và các vùng phụ cận lại âm thầm thiết lập những cột mốc mới.
Đây không phải là hiện tượng “sốt ảo” cục bộ, mà là hệ quả tất yếu của sự thay đổi cấu trúc thị trường sau những biến động lớn về chính sách và nguồn cung. Dưới đây là phân tích dựa trên các số liệu báo cáo chính thức, giải mã nguyên nhân khiến giá nhà tăng đồng loạt.
1. Nguồn cung: Thấp nhất trong một thập kỷ (2015 – 2025)
Yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất đẩy giá nhà lên cao chính là sự khan hiếm. Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường uy tín, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong nửa đầu năm 2025 đã chạm mức thấp nhất kể từ năm 2015.
- Số liệu báo động: Nếu như giai đoạn 2017-2019, thị trường dồi dào với hàng chục ngàn sản phẩm, thì bước sang năm 2024 và 2025, con số này sụt giảm nghiêm trọng. Đặc biệt tại TP.HCM, nguồn cung mới trong Quý 1 và Quý 2/2025 gần như “nhỏ giọt”.
- Tỷ lệ hấp thụ thực: Trái ngược với nguồn cung khan hiếm, tỷ lệ hấp thụ của thị trường lại ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, đạt tới 74% – 137% (tính cả hàng tồn kho) trong nửa đầu 2025.
=> Kết luận: Cầu vượt xa cung. Khi hàng mới không có, hàng cũ vơi dần, việc tăng giá là quy luật tất yếu của thị trường.
2. Áp lực chi phí đầu vào: Thời “giá rẻ” khép lại
Việc các Bộ Luật mới (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023) chính thức có hiệu lực từ 01/08/2024 đã tạo ra một “mặt bằng chi phí” hoàn toàn mới cho các chủ đầu tư.
- Chi phí đất tăng: Việc bỏ khung giá đất và áp dụng định giá sát thị trường khiến chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất tăng vọt.
- Chi phí vốn: Quy định chặt chẽ hơn về năng lực tài chính và ký quỹ khiến chi phí vốn của doanh nghiệp BĐS tăng lên.
- Hệ quả: Theo thống kê, giá bán sơ cấp bình quân tại TP.HCM đã ghi nhận mức tăng khoảng 13% theo năm (Y-o-Y) trong năm 2024 và tiếp tục đà tăng trong 2025.
3. Đòn bẩy từ Kinh tế Vĩ mô & Đầu tư công kỷ lục
Bất động sản luôn là “bình thông nhau” với nền kinh tế. Những tín hiệu vĩ mô tích cực cuối năm 2025 đang bơm một nguồn năng lượng lớn vào thị trường tài sản:
- Tăng trưởng GDP ấn tượng: GDP Quý 1/2025 của Việt Nam tăng trưởng 6,93%, mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây (giai đoạn 2020-2025) , tạo đà cho thu nhập và sức mua của người dân.
- Dòng tiền rẻ: Lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng đang ở mức hấp dẫn (dao động từ 5.6% – 7%/năm trong thời gian ưu đãi), kích thích dòng tiền quay trở lại BĐS thay vì gửi tiết kiệm.
- Đầu tư công “khủng”: Tổng vốn đầu tư công năm 2025 đạt mức kỷ lục 875 nghìn tỷ đồng (tăng 37,7% so với 2024). Dòng vốn khổng lồ này chảy vào hạ tầng (Cao tốc, Metro, Vành đai), trực tiếp làm tăng giá trị bất động sản tại các khu vực hưởng lợi.
Bảng giá thực tế về giá của các dự án Kiên Nam Land phân phối
Số liệu thị trường ghi nhận sự tăng trưởng nóng tại các dự án sở hữu pháp lý sạch và tiến độ xây dựng thật. Dưới đây là bảng so sánh mức giá tham chiếu giai đoạn 2024 so với mặt bằng giá hiện tại (Tháng 12/2025):
| STT | Dự án | Khu vực | Giá tham chiếu 2024* | Giá thị trường T12/2025* | Mức tăng trưởng |
| 1 | Essensia Sky | Nhà Bè (Nam SG) | ~ 55 – 58 triệu/m² | 68 – 79 triệu/m² | ~ 25% – 35% |
| 2 | Sunshine Sky City | Quận 7 | ~ 60 – 65 triệu/m² | 75 – 85 triệu/m² | ~ 25% – 30% |
| 3 | The Privé | An Phú (Khu Đông) | ~ 90 – 100 triệu/m² (Mặt bằng khu vực) | Từ 119 triệu/m² (Rumor GĐ 2) | Thiết lập đỉnh mới |
| 4 | CaraWorld | Cam Ranh | ~ 6 tỷ/căn (Townhouse) | Từ 8 tỷ/căn | ~ 33% |
| 5 | TT AVIO | Dĩ An | ~ 30 – 31 triệu/m² | 36 – 42 triệu/m² | ~ 20% – 30% |
() Lưu ý: Giá bán mang tính chất tham chiếu, thay đổi tùy theo vị trí, tầng và chính sách bán hàng tại từng thời điểm.*
Nhận định từ Kiên Nam Land: Chỉ trong vòng 1 năm, nhà đầu tư “lỡ nhịp” đã phải trả thêm từ 15% – 35% để sở hữu cùng một bất động sản. Cá biệt như dự án Essensia Sky, nhờ cú hích từ việc khởi công chính thức và thông xe cầu Rạch Đỉa, giá trị đã bật tăng mạnh mẽ, mang lại lợi nhuận kép cho những khách hàng xuống tiền sớm.
Lời khuyên cho nhà đầu tư
Dữ liệu cho thấy thị trường đang ở điểm đảo chiều quan trọng: Chuyển từ trạng thái “thăm dò” sang “tăng trưởng”.
Với việc nguồn cung mới khan hiếm và chi phí đầu vào đã thiết lập mặt bằng mới, kỳ vọng giá giảm là điều không thực tế. Giai đoạn cuối năm 2025 là “thời điểm vàng” để xuống tiền, khi các chủ đầu tư vẫn còn áp dụng các chính sách kích cầu (chiết khấu, ân hạn nợ gốc) trước khi bước sang chu kỳ tăng giá mới mạnh mẽ hơn vào năm 2026.
Biểu đồ giá chỉ có một chiều hướng: Đi lên. Việc chờ đợi giá giảm khi hạ tầng ngày càng hoàn thiện là điều bất khả thi.
- Hành động ngay: Thời điểm cuối năm 2025 là cơ hội cuối cùng để sở hữu BĐS với mức giá của “chân sóng” mới, trước khi bước sang năm 2026 với dự báo tăng trưởng mạnh mẽ hơn nữa.
- Chọn mặt gửi vàng: Tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện và tiến độ xây dựng thật như Essensia Sky hay Sunshine Sky City để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho dòng vốn.
Kiên Nam Land khuyến nghị nhà đầu tư nên tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện và tiến độ xây dựng thực tế để đảm bảo an toàn và tối ưu hóa lợi nhuận trong chu kỳ mới này.
