Nếu như đầu năm 2025, thị trường phía Nam còn mang tâm lý “thăm dò”, thì bước vào Quý 4/2025, bức tranh đã hoàn toàn đảo chiều. Sức nóng lan tỏa từ tâm điểm TP.HCM ra các vùng vệ tinh (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu) với làn sóng bung hàng rầm rộ chưa từng có.
Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu và dữ liệu thực tế tại Kiên Nam Land, dưới đây là 4 xu hướng chủ đạo định hình thị trường cuối năm nay.
1. Nguồn cung trở lại nhưng vẫn thấp
Đúng như tiêu đề “Dự án mới rầm rộ bung hàng”, tháng 11 và 12/2025 chứng kiến cuộc đua ra mắt của hàng loạt chủ đầu tư nhằm đón dòng tiền cuối năm và chạy đà trước khi các Luật Đất đai mới siết chặt hoàn toàn vào 2026.
- Sự trở lại của các Ông lớn: Thị trường không còn là sân chơi của các dự án nhỏ lẻ. Các tên tuổi lớn đồng loạt kích hoạt giỏ hàng mới.
- Khu Đông: Điểm nóng với sự xuất hiện của The Privé (An Phú) – dự án xác lập kỷ lục thanh khoản khi cháy hàng đợt 1 chỉ sau vài ngày.
-
- Khu Nam: Giải tỏa “cơn khát” nhà ở trung tâm với sự ra mắt của Phân khu Thịnh Vượng (V7-V8-V9) – Sunshine Sky City và Essensia Sky (Nhà Bè).
-
- Vùng vệ tinh: Bình Dương trỗi dậy với các dự án căn hộ giá vừa túi tiền như TT AVIO.
- Nhận định: Dù số lượng dự án mở bán tăng, nhưng nguồn cung căn hộ giá bình dân (dưới 50 triệu/m² tại TP.HCM) gần như tuyệt chủng. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.
Lưu ý con số bùng nổ so với năm 2024 nhưng nếu so với thời gian về trước đang chỉ ra sự thiếu hụt nguồn cung
Các báo cáo thị trường uy tín (như CBRE) và dữ liệu thực tế đều chỉ ra một thực trạng đáng lo ngại:
- Nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm 2025 có ghi nhận tăng trường nhưng vẫn thấp nhất kể từ năm 2015.
- Tại Quận 7 – thủ phủ của bất động sản khu Nam, trong suốt Quý 1/2025 không ghi nhận bất kỳ dự án mới nào được mở bán chính thức. Nguồn cung nhỏ giọt chủ yếu đến từ hàng tồn kho của các giai đoạn trước.
2. Mặt bằng giá thiết lập đỉnh mới: Khu Nam tăng trưởng
Dữ liệu thị trường cho thấy giá bán sơ cấp tiếp tục đà tăng, bất chấp nguồn cung mới được bổ sung.
- TP.HCM: Giá căn hộ trung bình đã vượt ngưỡng 65 – 90 triệu/m².
- Đáng chú ý, Khu Nam Sài Gòn ghi nhận biên độ tăng giá ấn tượng nhất (khoảng 35% so với cùng kỳ). Lý do là hạ tầng trọng điểm (Cầu Rạch Đỉa, Cầu Phước Long, Hầm chui Nguyễn Văn Linh) đồng loạt về đích đúng vào Q4/2025, biến những dự án như Sunshine Sky City thành “gà đẻ trứng vàng”.
- Thị trường vệ tinh: Giá căn hộ Bình Dương, Đồng Nai cũng nhích nhẹ 5-10% nhờ ăn theo sóng hạ tầng Vành đai 3 và Sân bay Long Thành.
Xem thêm: Giá nhà cuối năm 2025: Vì sao mặt bằng giá BĐS thiết lập kỷ lục mới?
3. Tâm lý nhà đầu tư: Dần chuyển sang tấn công (FOMO)
Sau một thời gian dài quan sát, dòng tiền thông minh đã bắt đầu “sốt ruột”. Hai yếu tố chính kích hoạt tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ) vào giai đoạn này:
- Lãi suất rục rịch tăng: Việc các ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất huy động cuối năm là tín hiệu cho thấy thời kỳ “tiền rẻ” sắp kết thúc. Nhà đầu tư tranh thủ xuống tiền ngay để tận dụng nốt các gói ưu đãi lãi suất 0% từ Chủ đầu tư (như gói 24 tháng của Sunshine Sky City) trước khi chính sách này bị cắt giảm.
- Sợ kịch bản 2026: Tâm lý lo ngại giá nhà sẽ tăng vọt khi bảng giá đất mới áp dụng triệt để vào năm sau khiến lượng giao dịch chốt đơn trong Q4 tăng đột biến.
4. Khẩu vị đầu tư mới: “Ăn chắc mặc bền” lên ngôi
Nhà đầu tư phía Nam không còn mặn mà với đất nền tỉnh xa xôi không người ở. Dòng tiền tập trung mạnh vào 2 nhóm sản phẩm:
- Căn hộ trung tâm có sẵn dòng tiền: Như Sunshine Sky City (Q7) – mua xong có thể ở hoặc cho thuê ngay, pháp lý an toàn, tiện ích đã vận hành.
- Bất động sản nghỉ dưỡng có sổ: Như CaraWorld (Cam Ranh) – Đô thị biển sở hữu lâu dài, đón đầu sự phục hồi thần tốc của du lịch quốc tế.
Là đơn vị phân phối F1 uy tín, Kiên Nam Land tự hào mang đến cho nhà đầu tư những viên kim cương hiếm hoi còn sót lại trên thị trường sơ cấp cuối năm 2025:
- Essensia Sky (Nhà Bè): “Hàng hiếm” đã có GPXD, đang thi công rầm rộ. Đây là cơ hội sở hữu căn hộ sức khỏe ngay cửa ngõ Nam Sài Gòn với mức giá đợt đầu cực tốt.
- Sunshine Sky City (Quận 7): Phân khu V7-V8-V9 ra mắt giải tỏa cơn khát cho trung tâm Quận 7. Dự án đã có tòa vận hành, mua là an tâm tuyệt đối.
- TT AVIO (Dĩ An): Giải pháp căn hộ cao cấp giá vừa túi tiền ngay sát vách TP.HCM, thanh khoản cực nhanh.
- The Privé (Khu Đông): Siêu phẩm view sông hiếm hoi tại An Phú với chính sách thanh toán đột phá.
- CaraWorld (Cam Ranh): Đô thị biển sở hữu lâu dài, đón sóng hạ tầng sân bay và cao tốc.
Thị trường Bất động sản phía Nam Q4/2025 đang duy trì sức nóng nhờ sự cộng hưởng của Hạ tầng về đích và Nhu cầu sở hữu thật. Đây là giai đoạn “giao thời” quan trọng: Cơ hội cuối cùng để mua bất động sản với mặt bằng giá và chính sách của năm cũ, trước khi bước sang chu kỳ tăng trưởng mới của năm 2026.
Với vai trò là đơn vị phân phối chiến lược, Kiên Nam Land khuyến nghị nhà đầu tư nên tập trung vào các dự án F1 đang mở bán giai đoạn đầu để tối ưu hóa lợi nhuận và an toàn dòng vốn.
