Trong bối cảnh thị trường bước vào nhịp điều chỉnh và tâm lý nhà đầu tư ngày càng thận trọng trước biến động lãi suất, một xu hướng rõ nét đang định hình lại dòng tiền: thay vì lướt sóng đất nền theo tin đồn quy hoạch, giới đầu tư có kinh nghiệm chuyển hướng sang săn tìm những bất động sản dòng tiền – tài sản có khả năng khai thác cho thuê thực tế, mang lại lợi suất ổn định bất kể chu kỳ thị trường lên hay xuống.
Ba tọa độ đang nổi lên đại diện cho ba cực tăng trưởng khác biệt của nền kinh tế: Bắc Ninh – thủ phủ công nghiệp điện tử, bán dẫn phía Bắc; Khánh Hòa – trung tâm du lịch biển và hàng không quốc tế của Nam Trung Bộ; và khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu – “long mạch” logistics, cảng biển nước sâu phía Nam. Đây chính là ba địa bàn đang sở hữu những dự án bất động sản thương mại đáng xuống tiền nhất ở thời điểm hiện tại, khi hạ tầng tỷ USD đồng loạt về đích và sóng vốn FDI tiếp tục đổ vào sản xuất, dịch vụ.
Bắc Ninh – Khánh Hòa và Bà Rịa – Vũng Tàu là 3 khu vực sở hữu tiềm năng bất động sản thương mại thu hút đầu tư hiện nay
Bất động sản thương mại là gì và tại sao lại “lên ngôi” trong năm 2026?
Khái niệm và khẩu vị của nhà đầu tư dài hạn
Bất động sản thương mại là các loại hình tài sản được xây dựng hoặc quy hoạch phục vụ mục đích kinh doanh, dịch vụ thay vì để ở, bao gồm nhà phố thương mại (shophouse), mặt bằng bán lẻ, văn phòng, trung tâm thương mại, kho xưởng xây sẵn và đất thương mại dịch vụ (ký hiệu TMD trên bản đồ địa chính). Khác với bất động sản nhà ở vốn neo theo nhu cầu an cư, giá trị của bất động sản thương mại được đo bằng dòng tiền khai thác thực tế: doanh thu cho thuê, tỷ lệ lấp đầy và khả năng sinh lời lâu dài từ hoạt động kinh doanh diễn ra trên đó.
Chính vì gắn trực tiếp với hoạt động kinh tế thực, khẩu vị của nhà đầu tư dài hạn đối với loại tài sản này đang thay đổi rõ rệt. Báo cáo từ Savills Hà Nội ghi nhận thị trường bất động sản đã có sự phục hồi rõ nét từ cuối năm 2025, và bước sang 2026, phân khúc công nghiệp cùng các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và kinh doanh thực được dự báo dẫn dắt thị trường, thay thế cho tâm lý đầu cơ ngắn hạn trước đây.
Xu hướng chuyển dịch dòng tiền vào tài sản có tính thanh khoản cao
Dữ liệu từ nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy một bức tranh khá thuyết phục: Trong năm 2025, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng mạnh tại các địa phương có nền tảng tốt về công nghiệp, hạ tầng và du lịch – cụ thể Đà Nẵng tăng 29%, Huế tăng 21%, Bắc Ninh tăng 17% và Khánh Hòa tăng 15% so với năm trước. Điều này phản ánh dòng tiền không còn chảy theo cảm tính mà tập trung vào những địa bàn có khả năng khai thác thực, gắn với sản xuất, logistics và dịch vụ.
Đây cũng là lý do tiềm năng bất động sản thương mại tại các vùng có hạ tầng và công nghiệp dẫn dắt đang được nhà đầu tư đánh giá cao hơn so với đất nền thuần túy: Tài sản thương mại tại các khu vực này vừa có thể cho thuê ngay để tạo dòng tiền, vừa có biên độ tăng giá theo tốc độ đô thị hóa và mở rộng hạ tầng trong trung hạn.
Giải mã tiềm năng BĐS thương mại tại 3 “tọa độ vàng” toàn quốc
Bắc Ninh – Thủ phủ công nghiệp phía Bắc và nhu cầu dịch vụ cao cấp
Bất động sản Bắc Ninh thu hút lượng lớn nhà đầu tư khu vực phía Bắc
Sau khi hợp nhất với Bắc Giang theo Nghị quyết 202/2025/QH15, tỉnh Bắc Ninh (mới) sở hữu diện tích hơn 4.718 km², dân số trên 3,6 triệu người và quy mô GRDP khoảng 439.800 tỷ đồng, trở thành một trong năm địa phương có quy mô kinh tế lớn nhất cả nước, chỉ xếp sau TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng và Đồng Nai.
Năm 2024, Bắc Ninh dẫn đầu cả nước về thu hút FDI với hơn 5,12 tỷ USD, chiếm trên 13% tổng vốn FDI toàn quốc, và những tháng đầu năm 2026 tiếp tục giữ vị trí nhóm dẫn đầu khi dòng vốn đổ mạnh vào điện tử, bán dẫn, công nghiệp phụ trợ và sản xuất thông minh. Theo ghi nhận của JLL, quỹ đất công nghiệp tại các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt gần 13.000ha với hơn 70 khu công nghiệp đang hoạt động, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao khoảng 87% trong quý 1/2026.
Lượng lớn chuyên gia, kỹ sư và lao động kỹ thuật cao đổ về các khu công nghiệp như Yên Phong kéo theo nhu cầu thực về dịch vụ đô thị: nhà phố thương mại, mặt bằng bán lẻ, ẩm thực, văn phòng đại diện và chuỗi tiện ích phục vụ cư dân. Đây chính là nền tảng khiến tiềm năng bất động sản thương mại quanh các trục kết nối công nghiệp – đô thị tại Bắc Ninh trở nên hấp dẫn: Tài sản không chỉ tăng giá theo hạ tầng (như cầu nối Bắc Ninh – Bắc Giang hay tuyến Vành đai 4) mà còn có thể khai thác cho thuê ngay nhờ mật độ dân cư và sức mua tại chỗ.
Khánh Hòa – Sức bật từ kinh tế biển, du lịch và hạ tầng đồng bộ
Khánh Hòa có tiềm năng thương mại lớn sở hữu biển, sân bay quốc tế và cao tốc liên vùng
Khánh Hòa sau khi hợp nhất với Ninh Thuận vẫn giữ tên gọi Khánh Hòa, với trung tâm hành chính đặt tại Nha Trang. Tỉnh đang bước vào giai đoạn bứt phá hạ tầng giao thông theo hướng kết nối đa phương thức: cao tốc Khánh Hòa – Đà Lạt được triển khai trong giai đoạn 2026-2030, cao tốc Khánh Hòa – Buôn Ma Thuột đặt mục tiêu thông xe toàn tuyến, trong khi sân bay quốc tế Cam Ranh được quy hoạch nâng cấp lên chuẩn 4E với công suất 25 triệu lượt khách vào năm 2030, lọt nhóm 5 sân bay lớn nhất cả nước.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lượng giao dịch bất động sản ven biển tại Khánh Hòa đã tăng vượt trội so với các năm trước, trong đó Cam Ranh và Nha Trang dẫn đầu lượng quan tâm. Batdongsan.com.vn dự báo phân khúc nghỉ dưỡng tại các khu vực có giá trị thực cao và du lịch sôi động như Cam Ranh sẽ phục hồi sớm hơn mặt bằng chung của thị trường nhờ hội tụ cảng nước sâu Vân Phong, vị trí cửa ngõ giao thương Tây Nguyên – Nam Trung Bộ và lượng khách quốc tế ổn định.
Với một địa phương vừa có du lịch biển, vừa có sân bay quốc tế và cao tốc liên vùng, tiềm năng bất động sản thương mại tại Khánh Hòa nằm ở các sản phẩm phố thương mại ven biển, mặt bằng dịch vụ lưu trú – ẩm thực và trung tâm thương mại phục vụ cả cư dân tại chỗ và dòng khách du lịch quốc tế quanh năm.
Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (TPHCM mới) – “Long mạch” Logistics, cảng biển và du lịch phía Nam
Thị trường bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước
Cần lưu ý, từ ngày 1/7/2025, địa giới hành chính Bà Rịa – Vũng Tàu đã hợp nhất cùng Bình Dương vào TP. Hồ Chí Minh (mới), đưa siêu đô thị này trở thành địa phương có diện tích và quy mô kinh tế hàng đầu cả nước. Tuy vậy, về vị thế thị trường, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) vẫn được nhìn nhận là một cực tăng trưởng riêng biệt nhờ hội tụ đồng thời cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, sân bay quốc tế Long Thành và hệ thống cao tốc liên vùng.
Cụm cảng Cái Mép – Thị Vải hiện là một trong những cảng trung chuyển lớn nhất Đông Nam Á, trong khi dự án cảng tổng hợp và container Cái Mép Hạ với tổng vốn gần 51.000 tỷ đồng (khoảng 1,97 tỷ USD) vừa được phê duyệt chủ trương, đóng vai trò then chốt trong chiến lược phát triển logistics và khu thương mại tự do của khu vực. Song song đó, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dài 54km dự kiến khai thác tạm tuyến chính trong năm 2026, còn sân bay Long Thành giai đoạn 1 đặt mục tiêu vận hành thương mại từ quý 4/2026.
Sức nóng hạ tầng đã phản ánh ngay vào giá đất: Tại khu vực Phú Mỹ (cũ), nơi hưởng lợi trực tiếp từ cảng nước sâu và tốc độ đô thị hóa công nghiệp, giá đất nền ghi nhận tăng khoảng 12-16% so với cuối năm 2024, tập trung quanh trung tâm hành chính và các trục kết nối logistics. Đây là minh chứng rõ nét cho tiềm năng bất động sản thương mại gắn với chuỗi cung ứng: Mặt bằng kho bãi, dịch vụ hậu cần cảng, nhà phố thương mại phục vụ chuyên gia và lao động ngành logistics đều có cơ sở để khai thác dòng tiền bền vững trong nhiều năm tới.
Cơ hội sở hữu BĐS thương mại giá gốc từ danh mục tài sản phát mãi
Lợi thế khi mua BĐS thương mại qua kênh đấu giá, phát mãi
Phát mãi tài sản là hình thức ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng bán đấu giá công khai bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, sau khi đã áp dụng các biện pháp thu nợ khác mà không thành công. Với nhà đầu tư, đây là một kênh tiếp cận bất động sản thương mại với mức giá khởi điểm thường thấp hơn giá thị trường, đồng thời thông tin pháp lý, hồ sơ tài sản được công khai minh bạch theo quy trình niêm yết chặt chẽ của tổ chức đấu giá (tài sản là bất động sản phải niêm yết tại trụ sở tổ chức đấu giá và UBND cấp xã nơi có tài sản ít nhất 15 ngày trước ngày mở đấu giá).
So với việc mua qua môi giới trung gian hoặc đàm phán trực tiếp với chủ tài sản đang gặp khó khăn tài chính, kênh đấu giá phát mãi giúp nhà đầu tư tránh được rủi ro tranh chấp ngầm, đồng thời có thời gian thẩm định tài sản và quy hoạch trước khi tham gia đặt giá, qua đó tối ưu được biên lợi nhuận khi tài sản được đưa vào khai thác sau này.
Kiên Nam Land – Cầu nối sở hữu các quỹ đất thương mại đắc địa
Là đơn vị phân phối và phát triển bất động sản chuyên nghiệp tại Việt Nam, Kiên Nam Land đã trở thành đối tác tin cậy của nhiều ngân hàng, tập đoàn bất động sản hàng đầu như Vinhomes, Phú Long, Swancity,… Đồng thời chúng tôi cũng hỗ trợ kết nối nhà đầu tư với danh mục tài sản phát mãi, đấu giá tại các thị trường trọng điểm. Với năng lực thẩm định pháp lý và mạng lưới thông tin cập nhật tại Bắc Ninh, Khánh Hòa và khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, Kiên Nam Land đóng vai trò là cầu nối giúp nhà đầu tư tiếp cận sớm các quỹ đất thương mại đắc địa trước khi thông tin được phổ biến rộng rãi trên thị trường, đồng thời hỗ trợ toàn bộ thủ tục tham gia đấu giá đúng quy định pháp luật.
Rủi ro và lưu ý khi đầu tư bất động sản thương mại
Bài toán định giá và tiềm năng khai thác thực tế
Khác với nhà ở, giá trị bất động sản thương mại phụ thuộc rất lớn vào khả năng khai thác thực tế: Lưu lượng người qua lại, mật độ dân cư xung quanh, quy hoạch ngành nghề kinh doanh được phép và tốc độ lấp đầy của khu vực. Một sản phẩm có giá khởi điểm hấp dẫn qua đấu giá nhưng nằm ở vị trí chưa hình thành dân cư ổn định có thể mất nhiều năm mới đạt được dòng tiền cho thuê kỳ vọng. Nhà đầu tư cần đối chiếu giữa mức giá phát mãi với khả năng sinh lời thực tế của khu vực, thay vì chỉ nhìn vào biên độ chênh lệch so với giá thị trường niêm yết.
Thời hạn sử dụng đất đối với đất thương mại dịch vụ
Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 172), đất thương mại, dịch vụ được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án đầu tư có thời hạn sử dụng được xác định theo thời hạn hoạt động của dự án nhưng không vượt quá 50 năm. Đối với các dự án có vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm hoặc tại khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời hạn này có thể kéo dài nhưng không quá 70 năm. Riêng với đất thương mại, dịch vụ của cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng ổn định và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất mà không phải là đất được giao có thời hạn hoặc cho thuê, thời hạn sử dụng được ghi nhận là “lâu dài” theo khoản 4 Điều 171.
Khi gần đến hạn, người sử dụng đất có quyền nộp hồ sơ xin gia hạn theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thời điểm nộp hồ sơ cần thực hiện ít nhất 6 tháng trước khi thời hạn sử dụng đất kết thúc, và việc gia hạn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Đây là điểm nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi quyết định xuống tiền, đặc biệt với các tài sản phát mãi đã qua nhiều năm sử dụng.
Lựa chọn tổ chức tư vấn đấu giá chuyên nghiệp để tối ưu thủ tục
Quy trình đấu giá tài sản phát mãi liên quan đến nhiều bước pháp lý: Xác định giá khởi điểm, niêm yết thông tin, điều kiện tham gia đấu giá và đặt tiền cược trước. Việc lựa chọn một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm làm việc với ngân hàng và tổ chức đấu giá sẽ giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ, tránh các rủi ro về điều kiện tham gia hoặc mất tiền đặt trước do vi phạm quy định, đồng thời nắm được lộ trình hoàn tất thủ tục sang tên một cách nhanh chóng.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Đất thương mại dịch vụ tại Bắc Ninh, Vũng Tàu có được xây nhà ở không?
Về nguyên tắc, đất thương mại dịch vụ (ký hiệu TMD) được quy hoạch để xây dựng cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh, không phải đất ở. Việc xây nhà để ở trên đất TMD mà chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không đúng quy định và có thể bị xử phạt hành chính. Trường hợp ngoại lệ là các thửa đất được quy hoạch dạng “đất ở kết hợp thương mại dịch vụ”, khi đó phần diện tích đất ở được sử dụng lâu dài còn phần thương mại dịch vụ áp dụng thời hạn riêng theo quy hoạch địa phương. Nhà đầu tư cần kiểm tra rõ mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận trước khi có ý định xây dựng.
Làm sao để cập nhật danh mục và tham gia đấu giá các BĐS thương mại do Kiên Nam Land hỗ trợ?
Quý nhà đầu tư có thể liên hệ trực tiếp hotline hoặc các kênh chính thức của Kiên Nam Land để được cung cấp danh mục tài sản phát mãi, đấu giá đang cập nhật tại Bắc Ninh, Khánh Hòa và khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, cùng hồ sơ pháp lý, giá khởi điểm và điều kiện tham gia cụ thể cho từng tài sản.
Kết luận
Bắc Ninh, Khánh Hòa và khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu đại diện cho ba động lực tăng trưởng khác biệt nhưng cùng hội tụ một điểm chung: Hạ tầng tỷ USD đang về đích, dòng vốn FDI và khách quốc tế tiếp tục đổ về, tạo nền tảng vững chắc cho nhu cầu khai thác thương mại – dịch vụ tại chỗ. Đây là lý do tiềm năng bất động sản thương mại tại ba tọa độ này tiếp tục được giới đầu tư dòng tiền đánh giá cao trong năm 2026, đặc biệt khi tiếp cận được qua kênh đấu giá, phát mãi với mức giá gốc hấp dẫn.
Quý nhà đầu tư quan tâm đến danh mục bất động sản thương mại vị trí đẹp, giá tốt từ nguồn tài sản phát mãi tại Bắc Ninh, Khánh Hòa, Vũng Tàu, hãy liên hệ hotline Kiên Nam Land để được hỗ trợ thông tin đấu giá chính thức.
Hãy để lại thông tin hoặc liên hệ ngay để nhận được tư vấn trực tiếp!
- Hotline chiến lược: 093 586 86 69
- Website: www.kiennamland.vn
- Trụ sở: T8-33 Vinhomes Grand Park, phường Long Bình, TP.HCM.
