Khép lại năm 2025, nếu bức tranh chung của thị trường TP.HCM là sự phục hồi, thì Nam Sài Gòn chính là đầu tàu tăng trưởng ấn tượng nhất. Từ tâm lý thăm dò hồi đầu năm, khu vực này đã có màn bứt tốc ngoạn mục vào Quý 4 nhờ cú hích kép từ Hạ tầng và Nguồn cung mới.
Dưới góc nhìn chuyên gia từ Kiên Nam Land, hãy cùng nhìn lại những con số biết nói của năm 2025 và giải mã lý do tại sao 2026 sẽ là năm thiết lập mặt bằng giá mới mà người mua nhà không thể bỏ lỡ.
Nam Sài Gòn từ vùng trũng được lấp đầy tăng trưởng kỷ lục
Dữ liệu thực tế từ bộ phận Nghiên cứu thị trường Kiên Nam Land ghi nhận, Nam Sài Gòn (trọng tâm là Quận 7 và Nhà Bè) dẫn đầu thị trường TP.HCM về biên độ tăng giá trong năm qua.
Những con số biết nói:
- Tăng trưởng giá sơ cấp: Quận 7 và Nhà Bè ghi nhận mức tăng trung bình 35% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là con số kỷ lục trong 5 năm trở lại đây.
- Mặt bằng giá mới:
- Quận 7: Căn hộ cao cấp đã thiết lập nền giá từ 65 – 90 triệu/m². Các dự án hạng sang ven sông thậm chí chạm ngưỡng trên 100 triệu/m².
- Nhà Bè: Không còn là “vùng ven” giá rẻ, trục Nguyễn Hữu Thọ ghi nhận mức giá tiệm cận 55 – 65 triệu/m².
Động lực tăng trưởng:
Sự tăng giá này không phải “ảo”, mà được bảo chứng bởi hạ tầng “về đích” đúng điểm rơi Q4/2025:
- Hầm chui nút giao Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ: Đã thông xe, xóa bỏ điểm nghẽn kẹt xe ám ảnh nhất khu Nam.
- Cầu Rạch Đỉa & Cầu Phước Long: Hoàn thành, kết nối thông suốt Quận 7 và Nhà Bè chỉ trong 2 phút di chuyển.
=> Nhận định: Những ai xuống tiền tại Khu Nam đầu năm 2025, đến nay tài sản đã gia tăng giá trị ít nhất 30%.
| Dự án tiêu điểm | Vị trí | Phân khúc | Giá TB 2024 (Triệu/m²) | Giá TB 2025 (Triệu/m²) | Biên độ tăng | Trạng thái tại KNL |
| Essensia Sky | Nhà Bè | Căn hộ Wellness | 42 – 48 | 55 – 65 | ~30% | Đại lý F1 |
| Essensia Broadway | Quận 7 | Hàng hiệu/Shophouse | 65 – 75 | 85 – 105 | ~35% | Đại lý F1 |
| Sunshine Sky City | Quận 7 | Căn hộ 4.0 | 55 – 62 | 75 – 92 | ~32% | Đại lý F1 |
| GS Metrocity (Tham chiếu) | Nhà Bè | Đô thị hạng sang | 55 – 65 | 80 – 95 | ~40% | Đối tác chiến lược |
Bảng biến động giá các dự án tiêu điểm Khu Nam (2024 – 2025)
Nhận định chuyên gia:
- Về mức giá: Có thể thấy rõ, Quận 7 đã thiết lập mặt bằng giá mới tiệm cận ngưỡng 100 triệu/m². Trong khi đó, Nhà Bè – nơi từng được coi là “vùng trũng” giá rẻ – đã có sự bứt phá mạnh mẽ nhất về biên độ (lên đến 35-40%) khi các nút thắt hạ tầng như Hầm chui Nguyễn Văn Linh và Cầu Rạch Đỉa chính thức thông xe.
- Về thanh khoản: Dù giá tăng cao, nhưng các dự án như Essensia Broadway hay Sunshine Sky City (V7-V8-V9) vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt trên 80% ngay trong đợt mở bán cuối năm. Điều này chứng tỏ nhà đầu tư không còn “sợ giá cao”, mà họ chỉ sợ “mua phải dự án không có pháp lý và tiến độ”.
Dự báo 2026: Luật Đất đai mới khiến giá nhà không thể rẻ?
Nhiều nhà đầu tư vẫn giữ tâm lý chờ đợi giá giảm. Tuy nhiên, chuyên gia Kiên Nam Land khẳng định: Kịch bản giảm giá là bất khả thi trong năm 2026. Ngược lại, thị trường đang đứng trước một chu kỳ tăng giá mới do tác động cốt lõi của Luật Đất đai 2024 (áp dụng toàn diện 2026).
Công thức tăng giá khó có thể đảo ngược:
Giá thành BĐS = Tiền sử dụng đất + Chi phí xây dựng + Chi phí tài chính + Lợi nhuận kỳ vọng.
Năm 2026, yếu tố đầu tiên là Tiền sử dụng đất sẽ thay đổi hoàn toàn:
- Bỏ khung giá đất, áp dụng Bảng giá đất sát thị trường: Chi phí đền bù giải tỏa và thuế đất doanh nghiệp phải đóng sẽ tăng gấp 3-5 lần so với trước đây. Điều này đẩy giá vốn đầu vào tăng vọt.
- Siết chặt pháp lý: Các dự án mới muốn ra hàng phải đáp ứng điều kiện khắt khe hơn, dẫn đến nguồn cung tiếp tục khan hiếm.
=> Hệ quả: Các dự án mở bán mới từ 2026 sẽ có giá khởi điểm rất cao. Cơ hội sở hữu nhà giá tốt chỉ còn nằm ở những dự án đã hoàn thiện pháp lý từ trước 2026 và đang mở bán giai đoạn cuối.
3. Cơ hội săn dự án F1 giá tốt cùng Kiên Nam Land
Trong giai đoạn giao thời nhạy cảm này, dòng tiền thông minh đang đổ dồn vào các dự án F1 mà Kiên Nam Land phân phối chiến lược. Đây là những “viên kim cương” hiếm hoi còn giữ được mức giá của chu kỳ cũ nhưng lại đón đầu tiềm năng tăng giá của chu kỳ mới.
Sunshine Sky City (Trung tâm Quận 7)
- Vị thế: Phân khu V7-V8-V9 là nguồn cung hiếm hoi tại lõi trung tâm Q7.
- Góc nhìn đầu tư: Dự án đã có các tòa vận hành, tiện ích hiện hữu. Mua Sunshine Sky City lúc này là mua sự an tâm tuyệt đối về pháp lý và khả năng khai thác cho thuê ngay lập tức với giá thuê tốt tại khu Nam.
- Lợi thế F1: Kiên Nam Land nắm giữ giỏ hàng độc quyền với chính sách ưu đãi lãi suất 0% trong 24 tháng – một sự hỗ trợ tốt cho dòng tiền trước khi lãi suất thị trường tăng trở lại.
Xem thêm: Thông tin dự án Sunshine Sky City
Essensia Sky (Nhà Bè) – Đón sóng hạ tầng
- Vị thế: Tọa lạc ngay mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ, hưởng lợi trực tiếp từ việc thông hầm chui và cầu Rạch Đỉa.
- Pháp lý & Tiến độ: Dự án đã có Giấy phép xây dựng (GPXD), đang thi công rầm rộ. Đây là bảo chứng “vàng” trong bối cảnh nhiều dự án khác “đắp chiếu” chờ luật.
- Tiềm năng 2026: Với mức giá đợt đầu cực tốt mà KNL đang phân phối, Essensia Sky có biên độ tăng giá dự kiến từ 15-20% ngay trong năm 2026 khi nguồn cung mới tại khu vực này thiết lập mặt bằng giá >70 triệu/m².
Xem thêm: Thông tin dự án Essensia Sky
“Thị trường BĐS 2026 sẽ là sân chơi của những sản phẩm giá trị thật và pháp lý sạch. Cánh cửa mua nhà giá rẻ, giảm giá đang khép lại rất nhanh trước thềm năm mới.”
Đừng chờ đợi để mua bất động sản với giá của năm 2026 (khi chi phí đất đã tăng). Hãy tận dụng thời điểm này để sở hữu ngay các sản phẩm F1 tại Kiên Nam Land – Nơi giúp bạn tối ưu hóa lợi nhuận ngay từ thời điểm xuống cọc.
Liên hệ nhận Bảng giá chi tiết & Phân tích dòng tiền các dự án Khu Nam:
- Hotline: 093 586 86 69
- Website: www.kiennamland.vn
- Văn phòng: T8-33 Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức, TP.HCM.
