Trong chu kỳ quản lý thị trường bất động sản năm 2026, cơ quan thuế và các cơ quan quản lý nhà nước tại TP.HCM đang triển khai chiến dịch rà soát, siết chặt công tác kê khai giá trong các giao dịch chuyển nhượng nhà phố, biệt thự và đất ở. Thói quen kê khai hai giá – tức ghi giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá trị giao dịch thực tế nhằm giảm bớt tiền thuế thu nhập cá nhân (2%) và lệ phí trước bạ (0.5%) – vốn tồn tại phổ biến trước đây hiện đang đối mặt với những chế tài xử phạt hành chính và truy cứu trách nhiệm hình sự cực kỳ nghiêm khắc.
Sự can thiệp của dữ liệu liên thông từ hệ thống Mã định danh BĐS số kết hợp với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng khiến mọi vi phạm về giá kê khai đều dễ dàng bị phát hiện.
Bài viết này từ Kiên Nam Land sẽ phân tích rõ các rủi ro pháp lý khi kê khai sai giá, đồng thời mang đến giải pháp cấu trúc hợp đồng và thẩm định giá an toàn giúp quá trình mua bán nhà phố diễn ra mượt mà, hợp pháp.
3 rủi ro khi kê khai giá nhà phố thấp hơn thực tế năm 2026
Nhiều người mua và người bán nhà phố do muốn tiết kiệm một khoản chi phí thuế ban đầu nên vẫn thương lượng kê khai giá công chứng ở mức tối thiểu. Tuy nhiên, trong bối cảnh quản trị số hóa năm 2026, hành vi này đẩy cả hai bên vào những thế rủi ro tài chính và pháp lý rất lớn:
1. Bị ấn định thuế và xử phạt vi phạm hành chính
Khi giá ghi trên hợp đồng công chứng có dấu hiệu bất thường (thấp hơn nhiều so với bảng giá đất của UBND TP.HCM hoặc thấp hơn mặt bằng giao dịch thực tế trong khu vực), cơ quan thuế có quyền bác bỏ giá kê khai và ấn định lại giá tính thuế. Ngoài việc phải nộp đủ số tiền thuế còn thiếu, bên vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 1 đến 3 lần số thuế trốn theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, đi kèm tiền chậm nộp tính theo từng ngày.
2. Trả giá đắt khi xảy ra tranh chấp hoặc hủy hợp đồng
Trong trường hợp phát sinh tranh chấp sau khi công chứng (ví dụ: nhà dính quy hoạch phát sinh, tranh chấp đồng sở hữu hoặc một trong hai bên đơn phương hủy hợp đồng), Tòa án sẽ căn cứ vào số tiền ghi trên hợp đồng công chứng hợp pháp để phân xử. Bên mua sẽ chịu thiệt thòi nghiêm trọng khi chỉ được bồi thường hoặc nhận lại số tiền nhỏ ghi trên hợp đồng, mất trắng khoản tiền chênh lệch hàng tỷ đồng đã giao dịch bằng tiền mặt bên ngoài.
3. Đối mặt với rủi ro bị truy cứu trách nhiệm hình sự
Theo quy định của Bộ luật Hình sự, hành vi cố ý kê khai sai giá trị tài sản để trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng trở lên có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về “Tội trốn thuế”. Việc truy thu không chỉ áp dụng tại thời điểm giao dịch mà có thể bị hồi truy sau nhiều năm khi cơ quan chức năng rà soát lại dữ liệu điện tử.
Giải pháp mua bán nhà phố đúng luật và tối ưu chi phí thuế
Để đảm bảo giao dịch nhà phố diễn ra an toàn, đúng quy định pháp luật năm 2026 mà vẫn bảo vệ được quyền lợi tài chính chính đáng của các bên, người mua và người bán cần tuân thủ các nguyên tắc cốt lõi:
- Thực hiện 100% giao dịch qua ngân hàng: Mọi khoản thanh toán đặt cọc, thanh toán đợt chính hay tiền chênh lệch đều phải có chứng từ chuyển khoản minh bạch. Nội dung chuyển khoản cần ghi rõ mục đích thanh toán cho căn nhà phố tương ứng với mã định danh BĐS.
- Kê khai giá sát với bảng giá đất và mặt bằng thực tế: Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng phải phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế hoặc ít nhất phải tiệm cận với mặt bằng giá đất do Nhà nước ban hành tại thời điểm giao dịch.
- Tách biệt giá trị đất và chi phí hỗ trợ/nội thất: Trong trường hợp nhà phố có kèm theo hệ thống nội thất đắt tiền hoặc các chi phí hỗ trợ di dời, hai bên có thể lập phụ lục hợp đồng riêng biệt cho phần tài sản gắn liền để tách bạch rõ giá trị bất động sản chịu thuế.
Cấu trúc giao dịch an toàn cùng Hệ sinh thái Kiên Nam Land
Nhằm xóa bỏ hoàn toàn lo ngại về rủi ro trốn thuế hay hợp đồng sơ sài khi mua bán nhà phố tại TP.HCM, Kiên Nam Land cung cấp giải pháp tư vấn và kiểm duyệt trọn gói giúp khách hàng an tâm tuyệt đối:
1. Tư vấn cấu trúc hợp đồng an toàn cùng Kiên Nam Law
Đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý từ Kiến Nam Law sẽ trực tiếp đồng hành cùng bạn:
- Rà soát và thiết lập hệ thống hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán chuyển nhượng chuẩn chỉnh theo đúng quy định Luật Kinh doanh BĐS 2026.
- Tư vấn các trường hợp được miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân hợp pháp (như chuyển nhượng giữa người thân ruột thịt, cá nhân sở hữu duy nhất 01 nhà ở/đất ở).
- Đại diện khách hàng thực hiện trọn gói thủ tục kê khai thuế, nộp lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên sổ hồng nhanh chóng, loại bỏ hoàn toàn nguy cơ bị cơ quan thuế ngâm hồ sơ do nghi ngờ kê khai sai giá.
Xem thêm: Dịch vụ Kiến Nam Law: Soát xét quy hoạch & Hợp đồng cọc.
2. Báo cáo định giá tài sản chuẩn xác từ Vietory
Để có căn cứ kê khai giá hợp lý và thương lượng mức giá mua bán chuẩn xác nhất, bộ phận thẩm định dữ liệu Vietory hỗ trợ:
- Xuất báo cáo định giá tài sản thực tế cho căn nhà phố dựa trên cơ sở dữ liệu các giao dịch thành công cận kề.
- Cung cấp biên độ giá an toàn giúp các bên tự tin kê khai trên hợp đồng công chứng mà không sợ bị cơ quan thuế bác bỏ hay ấn định lại giá.
Xem thêm: Dịch vụ Thẩm định giá Vietory.
3. Dịch vụ môi giới nhà phố chính chủ, thanh khoản hỏa tốc
Kiên Nam Land sở hữu giỏ hàng nhà phố sạch, đa dạng diện tích tại khu Đông, khu Nam và khu Tây TP.HCM. Chúng tôi hỗ trợ chủ nhà định giá chuẩn, tìm kiếm tệp khách hàng có dòng tiền thật và đồng hành xử lý trọn gói quy trình pháp lý – thuế cho đến khi hoàn tất giao dịch.
Tuân thủ đúng quy định về kê khai giá trong giao dịch nhà phố năm 2026 không chỉ là nghĩa vụ pháp lý, mà chính là cách thông minh nhất để bảo vệ an toàn cho dòng vốn của bạn. Một hợp đồng mua bán minh bạch, được kiểm duyệt bởi đơn vị chuyên nghiệp sẽ là “tấm bảo hiểm” giúp bạn kê cao gối ngủ, không lo truy thu hay tranh chấp về sau.
Liên hệ ngay với Kiên Nam Land để được hỗ trợ kiểm tra pháp lý, thẩm định giá và tư vấn cấu trúc hợp đồng mua bán nhà phố an toàn tuyệt đối ngay hôm nay.
THÔNG TIN LIÊN HỆ TƯ VẤN CHIẾN LƯỢC TOÀN DIỆN:
- Hotline/Zalo: 0935 86 86 69
- Website: www.kiennamland.vn
- Trụ sở chính: T8-33 Vinhomes Grand Park, TP. Thủ Đức, TP.HCM.
