Trong khi bức tranh chung của thị trường bất động sản TP.HCM cuối năm 2025 ghi nhận sắc xanh tăng trưởng, thì Khu Nam Sài Gòn đang nổi lên như một “đầu tàu” với biên độ tăng giá ấn tượng nhất.
Không còn là những đồn đoán tiềm năng, sự bứt phá của Khu Nam được bảo chứng bởi những con số biết nói và cột mốc hạ tầng thực tế. Tại sao dòng tiền thông minh lại chảy về đây thay vì Khu Đông hay Khu Tây? Dưới đây là phân tích chi tiết của Kiên Nam Land.
Khu Nam thiết lập kỷ lục tăng giá mới
Theo báo cáo thị trường 8 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ tại TP.HCM đã thiết lập mặt bằng mới với mức tăng trung bình khoảng 30%. Tuy nhiên, sự phân hóa diễn ra rất rõ rệt:
- Khu Đông (TP. Thủ Đức): Ghi nhận mức tăng trưởng giá căn hộ khoảng 30%. Dù hạ tầng phát triển nhưng do mặt bằng giá gốc đã quá cao (trung bình 100 triệu/m²), biên độ tăng giá đang có dấu hiệu chững lại.
- Khu Nam Sài Gòn: Đang dẫn đầu thị trường với tốc độ tăng giá căn hộ trung bình lên tới 35%. Cá biệt, một số dự án sơ cấp ra mắt đúng điểm rơi hạ tầng ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội hơn hẳn so với thị trường chung.
=> Nhận định: Khu Nam đang là khu vực có hiệu suất sinh lời tốt nhất cho nhà đầu tư căn hộ trong năm 2025.
Vì sao Khu Nam lại “dẫn sóng” vào lúc này?
Sự tăng trưởng nóng của Khu Nam không đến từ “sốt ảo”, mà đến từ sự cộng hưởng của 3 yếu tố thiên thời – địa lợi – nhân hòa đúng vào thời điểm cuối năm 2025:
a. Hạ tầng nghìn tỷ đồng loạt về đích: Khác với các khu vực khác vẫn đang nằm trên quy hoạch, hạ tầng Khu Nam đã chuyển từ bản vẽ ra đời thực ngay trong Quý 4/2025:
- Cầu Rạch Đỉa & Cầu Phước Long: Vừa chính thức thông xe (Tháng 11-12/2024), giải quyết dứt điểm bài toán kết nối giữa Quận 7 và Nhà Bè.
- Hầm chui Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ: Đã thông xe toàn bộ, xóa bỏ điểm nghẽn giao thông lớn nhất khu vực.
- Cao tốc Bến Lức – Long Thành: Chuẩn bị thông xe kỹ thuật, biến Khu Nam thành cửa ngõ giao thương chiến lược miền Tây – Đông Nam Bộ.
b. Sự khan hiếm nguồn cung vùng trung tâm: Trong suốt năm 2025, Quận 7 gần như không có dự án mới mở bán. Sự khan hiếm này đẩy dòng tiền của người mua nhà dồn về các khu vực kế cận như trục Nguyễn Hữu Thọ (Nhà Bè), nơi có các dự án pháp lý sạch và tiến độ tốt như Essensia Sky.
c. Giá trị thực với các tiện ích đi vào hoạt động: Nếu Khu Đông bán kỳ vọng tương lai, thì Khu Nam bán tiện ích hiện hữu. Hệ sinh thái quốc tế (RMIT, FV, Lotte Mart…) đã hoạt động ổn định, tạo niềm tin tuyệt đối cho người mua ở thực và đầu tư cho thuê.
So sánh với các khu vực khác: Đâu là sự khác biệt?
Để thấy rõ sự vượt trội của Khu Nam, hãy nhìn sang các khu vực lân cận:
- So với Khu Đông (Thủ Thiêm, An Phú): Giá căn hộ Khu Đông hiện đã chạm ngưỡng 100 – 200 triệu/m². Nhà đầu tư muốn tham gia cần vốn rất lớn, trong khi dư địa tăng giá đột biến không còn nhiều như giai đoạn trước.
- So với Khu Tây (Bình Tân, Bình Chánh): Mức giá tốt hơn (40-55 triệu/m²), phù hợp nhu cầu ở thực bình dân. Tuy nhiên, khu vực này thiếu các cú hích hạ tầng mang tính biểu tượng và cộng đồng tinh hoa để tạo ra đợt sóng tăng giá mạnh mẽ như Khu Nam.
So sánh bảng tăng giá giữa các khu vực (2024 – 2025)
Dưới đây là bảng so sánh mức giá bán và biên độ tăng giá của các dự án đại diện tại 3 khu vực trọng điểm TP.HCM trong vòng 1 năm qua:
| Khu vực | Dự án đại diện | Phân khúc | Giá khởi điểm (Đầu 2024) | Giá hiện tại (Cuối 2025) | Biên độ tăng giá | Ghi chú |
| Khu Đông (TP. Thủ Đức) | Eaton Park (Gamuda Land) | Hạng sang | ~ 125 tr/m² | ~ 140 tr/m² | ~ 12% | Giá gốc đã cao, biên độ tăng chậm lại. |
| The Global City (Masterise) | Hạng sang | ~ 380 tr/m² (Nhà phố) | ~ 420 tr/m² | ~ 10.5% | Tăng trưởng ổn định nhưng cần vốn rất lớn. | |
| Khu Tây (Bình Tân) | Akari City (Nam Long) | Trung cấp | ~ 45 tr/m² | ~ 52 tr/m² | ~ 15.5% | Tăng tốt nhờ nhu cầu ở thực, nhưng thiếu đột biến hạ tầng. |
| The Privia (Khang Điền) | Trung cao cấp | ~ 48 tr/m² | ~ 56 tr/m² | ~ 16.6% | ||
| Khu Nam (Nhà Bè, Q7) | Essensia Sky (Phú Long) | Hạng sang | ~ 55 tr/m² | 69 – 83 tr/m² | ~ 25% – 50% | Dẫn đầu thị trường nhờ khởi công & cầu Rạch Đỉa thông xe. |
| Sunshine Sky City (Sunshine) | Hạng sang | ~ 60 tr/m² | 75 – 85 tr/m² | ~ 25% – 41% | Tăng mạnh nhờ bàn giao & vận hành thực tế. |
* Số liệu tham khảo từ thị trường sơ cấp và thứ cấp, có thể thay đổi tùy vị trí căn hộ
Đây là khu vực duy nhất ghi nhận mức tăng giá đột biến từ 25% đến 50%. Lý do là mặt bằng giá đầu 2024 còn thấp (vùng trũng), cộng hưởng với tăng tốc hạ tầng về đích dồn dập (Cầu, Hầm, Cao tốc) vào cuối năm 2025, tạo ra đà bật tăng mạnh mẽ nhất.
Với việc dẫn đầu sóng tăng giá 35% và hạ tầng vừa hoàn thiện, Khu Nam Sài Gòn chính là vùng trũng hút dòng tiền mạnh nhất cuối năm 2025.
Nhà đầu tư sở hữu bất động sản tại đây ngay lúc này (như tại Essensia Sky hay Sunshine Sky City) không chỉ đón đầu đà tăng trưởng của quý 4, mà còn nắm chắc tài sản có tính thanh khoản và giá trị khai thác cao nhất thị trường TP.HCM trong năm 2026.
